Vendre sans agence: sa maison ou son appartement (de particulier à particulier)

Vendre son appartement sans agence, c’est économiser les frais parfois très importants qui sont ajoutés au prix demandé. Mais il ne faut pas oublier que l’agent immobilier n’est pas qu’un commercial, il sécurise aussi juridiquement les débuts de l’opération, notamment la promesse de vente. S’occuper seul de toutes les démarches concernant la vente de son logement ne doit donc pas se faire à la légère. A suivre, nos conseils pour trouver un acheteur pour sa maison sans passer par une agence, et ne pas se planter pour tout le reste.

Quelles économies espérer ?

Les frais d’agence tournent en moyenne autour des 7%. On en trouve certaines qui pratiquent des taux plus bas, entre 3 et 5%, et d’autres qui montent à 10%. Sur un bien à 500000 euros, faites le calcul… Si vous décidez de tout prendre en main vous même, il faudra quand même faire un peu de publicité pour mettre votre bien en vente, histoire qu’il se démarque de la masse.

Certains sites de petites annonces immobilières sur Internet font cela très bien, et pour une centaine d’euros mettent le bien en avant. L’investissement en vaut la chandelle. N’oubliez aussi qu’il faudra payer les diagnostics obligatoires de votre poche, recherche d’amiante, de plomb… Une enveloppe de 500 euros sera nécessaire pour cela. Pour la promesse de vente, rien ne vous oblige à passer par un notaire mais c’est quand même mieux comme cela. Là encore, cela occasionnera quelques frais.

Vendre sa maison sans agence immobilière : mode d’emploi

La vente immobilière de particulier à particulier fonctionne très bien, à condition de faire les choses dans les règles et d’être le propriétaire d’un bien facile à vendre. Les économies réalisées sont conséquentes, même si trouvez soi même un acheteur n’est pas toujours facile. Il faudra être aussi capable de fixer le juste prix de vente, afin d’être dans la fourchette du marché.

Si vous passez une annonce sur le net, mettez y obligatoirement des photos, de bonne qualité, bien prises, et si possible peu encombrées d’objets. Il faut que l’acheteur puisse s’approprier l’espace. Ensuite, des rendez-vous seront pris pour les visites, il faudra donc gérer votre planning en conséquence. Enfin, si le bien intéresse quelqu’un, il vous transmettra une offre d’achat.

Jusqu’ici, rien de bien compliqué

Afin de sécuriser tous les côtés juridiques, faites vous assistez par votre notaire dès le début de la transaction. Un compromis de vente sans notaire est un risque qu’il vaut mieux ne pas prendre. Surtout qu’il y a un paquet de documents obligatoires, comme les procès verbaux d’assemblée générale, et l’homme de loi peut vous éviter des oublis qui remettront en cause la validité de la promesse.

Comment fixer le juste prix ?

Il faut aller voir les vitrines des agences, pour voir combien se vendent les biens similaires dans le secteur, et consulter un site de ventes immobilières entre particuliers, afin d’avoir une idée la plus juste possible. Les comparaisons sont importantes, car si il y a mieux à côté et moins cher, vous n’aurez pas beaucoup de visites.

Une fois le prix trouvé, il faudra écrire l’annonce, en y mettant ce que cherche l’acheteur, à savoir la surface exacte, la disposition de l’appartement, et les plus qui font que votre bien est le meilleur ! Mettre en avant les points forts, c’est mettre tous les atouts de son côté, à prouver avec de belles photos lumineuses bien cadrées qui donnent envie de visiter. Prenez les de jour. Cela semble logique, mais on a parfois des surprises à lire les annonces.

Il faut vous la jouer commercial, et bien notez les coordonnées des personnes intéressées, afin de pouvoir les rappeler, les relancer si besoin.

Faire visiter et négocier

Il faut que l’appartement soit le plus clair possible. Inutile donc d’insister sur le fait que tout doit être rangé, que le ménage doit être fait, et que toutes les touches de décoration « exotique » doivent être remisées à la cave… Tout ce qui est trop personnel doit également être remisé. Concentrez vous sur les points forts, les points faibles seront évoqués par l’acheteur à un moment ou à un autre de toute façon, dans la négociation.

Souvent, l’offre d’achat descend un peu le prix fixé, à vous de voir si vous voulez vendre vite ou si vous avez le temps d’attendre quelqu’un qui souscrira à vos conditions tarifaires. Rien ne vous interdit de faire une contre proposition. La règle veut que si l’offre est égale au prix fixé, le bien soit considéré comme « réservé ».

Le compromis de vente

Un compromis peut se signer entre 2 personnes consentantes, sans la présence d’un homme de loi. Ce document fait office de réservation, et a une valeur juridique. Mieux vaut quand même passer devant un notaire au moment de sa signature. En principe, il ne vous prendra pas d’argent pour cela. En plus, cela lui permet d’avoir une vision global du dossier en amont et ainsi d’avancer les actes juridiques.

Il va ainsi s’assurer que les acheteurs sont bien ceux qu’ils prétendent être, que le bien vous appartient, les hypothèques éventuelles qui pourraient freiner la vente, vérifier que tous les diagnostics obligatoires sont présents au dossier, que le vendeur ne doit rien au syndic, que le crédit de l’acheteur a été fait et demandé dans les règles…

La vente, elle, ne sera définitive que l’intégralité de la somme aura été réglée par l’acheteur, ce dernier devenant alors d’une façon officielle le nouveau propriétaire du bien.

Il est aussi possible de signer un compromis de vente sans notaire !

La signature du compromis est toujours quelque chose d’important, c’est un premier pas, souvent décisif pour la vente, même s’il arrive que des acheteurs qui c’étaient engagés ne veulent plus aller au bout, parce qu’ils n’ont pas eu leur crédit par exemple.

En effet, se mettre d’accord sur le prix n’est pas suffisant, il y a d’autres paramètres qui entrent en jeu. Pourtant, il s’agit bien d’en engagement, mais qui est soumis à des conditions suspensives. C’est cet acte qui va les fixer. Parmi elles le prix bien sur, mais aussi la date butoir pour signer l’acte final, contre remise du gros chèque bien entendu : entre 2 et 3 mois.

La signature sous seing privé est donc permise

Rien ne l’empêche légalement. Il existe des modèles sur le net. Cela peut faciliter la vie de ceux qui ne peuvent signer que le week-end ou le soir très tard. Il ne faut pas oublier d’y joindre les documents obligatoires. Par contre, pour l’acte définitif, le passage devant un notaire est obligatoire, les parties pouvant avoir chacune le sien ou partager le même.

Se passer d’un agent immobilier : avantages et inconvénients

Cela vaut-il le coup financièrement ? C’est en effet la première question à se poser, car le fait de se débrouiller seul est souvent motivé par la nécessité de pouvoir vendre un peu plus cher, ou bien de vendre plus facilement (le prix évite d’être majoré).

Car l’agent immobilier n’est plus aussi utile que par le passé. Son agence, qui sert de vitrine, a maintenant la rude concurrence d’Internet, et de nombreux sites d’annonces de particuliers permettent de mettre son bien en ligne à peu de frais. Passer de particulier à particulier permet donc souvent d’être un peu en dessous du prix de marché et donc de vendre plus facilement par rapport à la concurrence en agence.

Reste qu’il faut fixer le bon prix. Si on le met trop bat, on se fait avoir, et s’il est trop haut, on ne vendra pas. Il faut donc ne pas mettre son annonce à la légère et prendre son temps. Ensuite, la rédaction de l’annonce va avoir son importance. Elle doit donner envie, susciter des questions pour aboutir à des visites. Il est parfois bon de procéder à des petits travaux avant la mise en vente, pour augmenter l’attractivité de son bien.

Le faire visiter soi même, c’est aussi faire connaissance avec de problèmes acquéreurs, et pourquoi pas de faire marcher l’affectif. Toutefois, il faudra prendre le temps nécessaire pour bien le faire, avec la nécessité de se rendre disponible, parfois en soirée, les visites n’étant pas toujours faciles à caler.

Les sites internet de particuliers à particuliers

Se passer des frais d’agence : du rêve à la réalité, il n’y a qu’un pas, et les économies, non négligeables, seront bien réaffectées, à n’en pas douter. Mais pour vendre sans agence, il faut quand même trouver une vitrine, même si celle-ci est virtuelle. Internet permet à votre annonce d’être vue dans le monde entier.

Qu’elle agence immobilière peut en dire autant ? Et des sites sur lesquels il est possible de s’afficher gratuitement ou non, il y en a à la pelle, certains d’entre eux étant de véritables blockbusters, comme celui du Bon Coin, de seloger ou l’éternel PAP.

Bien souvent, le service de base est gratuit

Après, ce qui est payant, ce sont les options, qui vont vous permettre de mettre en avant votre annonce, afin qu’elle se démarque de la masse : plus de photos, remontée en haut de page, avec un bandeau urgent… Faisons confiance aux sites pour trouver une source de rentabilité qui leur convienne ainsi qu’aux propriétaires.

Certains d’entre eux vont même proposer des services associés pour faciliter la vente et la vie du propriétaire, comme la prise de rendez-vous par exemple.

Le mandat d’agence : les choses importantes à connaître

Il s’agit du document qu’on signe avec son agence. Une fois sa signature opposé au bas de la page, il n’est plus possible de faire n’importe quoi. Ainsi, pour pouvoir aussi avoir le droit de vendre soi même, il ne faut pas que ce mandat soit exclusif, mais qu’il soit simple.

Dans se cas là, si vous allez plus vite que l’agence, vous pouvez passer de particulier à particulier. Tout mandat exclusif rend cela impossible. Attention : il n’est pas toujours nommé de la sorte,  chaque agence faisant sa propre tambouille. Lisez bien les clauses avant de signer pour éviter de vous retrouver coincé.

Pour mettre fin à un accord existant

Il faut attendre la fin de la durée irrévocable, qui est souvent fixée à 3 mois. Ensuite, c’est de la tacite reconduction pendant 1 an, à moins d’envoyer une lettre AR 2 semaines avant le renouvellement automatique. Bon à savoir : même si vous n’êtes pas content du travail de votre agence, et que le bien est vendu par son intermédiaire, vous ne pouvez pas revenir sur la commission, d’autant plus qu’elle est techniquement à votre charge, même si c’est toujours l’acheteur qui la règle.

Si vous avez signé un mandat non exclusif, il faut prévenir la ou les agences avec lesquelles vous avez choisi de travailler si vous avez vendu le bien par vous même, en lui communiquant le nom de l’acheteur et le prix payé, et ce dès la signature de la promesse, par lettre AR pour éviter tout litige.

Vendre sa maison ou son appartement seul se fait de plus en plus. Il faut dire que la technologie facilite la vie des vendeurs qui ne veulent pas passer par une agence immobilière. Toutefois, celles ci ont des atouts. Bien réfléchir donc avant de prendre sa décision.